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Comprare casa all’asta: non è oro tutto quel che luccica

Scritto da Ernesto_Rubolino il 17 luglio 2013
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aste immobiliari

È inutile ripeterlo: gli indicatori economici raccontano di una crisi che, soprattutto in Europa, pare non essere intenzionata a mollare la presa. Eppure, come sostiene uno dei più noti investitori a livello mondiale, Warren Buffett, sono proprio questi i momenti in cui si fanno gli affari migliori. Questa regola, ovviamente, vale tanto sul mercato finanziario quanto su quello immobiliare, e ciò per una ragione molto semplice.

Come l’abc dell’economia insegna, il prezzo è il risultato dell’incontro tra la domanda e l’offerta: se la richiesta di un determinato bene in un dato momento supera la quantità che i “produttori” sono in grado di offrire, il prezzo sale; se invece la situazione si inverte, ovvero la quantità di un determinato bene che i consumatori intendono acquistare è inferiore alla quantità che i fornitori sono in grado di offrir loro, il prezzo scenderà.
Sulla scorta di questa regola generale è facile comprendere come nell’attuale stato di crisi la contrazione del reddito degli italiani si sia tradotto in un calo della domanda e, per questa via, in una generalizzata diminuzione dei prezzi, di cui ovviamente può beneficiare soltanto chi, oggi, a differenza della stragrande maggioranza dei cittadini, dispone della liquidità necessaria ad acquistare ciò che gli altri non si possono permettere.

Le aste immobiliari
Negli ultimi tempi, tuttavia, si è fatto un gran parlare anche di un altro modo per comprare casa a prezzi da saldi di fine stagione: le aste giudiziarie.
Sul punto, però, ritengo necessario fare qualche precisazione, soprattutto perché, per esperienza personale, so che le cose non stanno proprio così e che non sempre alle aste si concludono quei tanto pubblicizzati affari mirabolanti.
Provo a spiegarmi. Acquistare una casa all’asta significa, in buona sostanza, comprare un bene al di fuori del mercato e delle sue regole. In pratica è come entrare in un negozio dove i prezzi, invece di essere il frutto del naturale incontro tra la domanda e l’offerta, sono il risultato di dinamiche molto diverse che, risentendo del particolare contesto in cui avviene la vendita e della regola di aggiudicazione al miglior offerente, possono anche portare alla fissazione di un prezzo molto più alto di quello di mercato.
Per comprendere le ragioni di tutto ciò occorre fare qualche passo indietro.

I rischi delle aste
Le aste giudiziarie rappresentano il luogo in cui tutti i beni mobili e immobili provenienti da fallimenti, insoluti o pignoramenti per mancato pagamento del mutuo vengono ceduti a chi è disposto a pagarli più degli altri. Per certi versi, dunque, l’asta rappresenta uno strumento attraverso il quale, da un lato, i creditori cercano di recuperare i propri soldi e, dall’altro, il debitore, attraverso la cessione forzata dei propri beni, prova a coprire i debiti.
Tutto questo fa sì che molto spesso alle aste si verifichi una situazione paradossale in cui il processo che porta alla fissazione del valore di vendita subisce qualche stortura e, di rilancio in rilancio, il prezzo del bene, e delle case in particolar modo, viene fatto salire in modo artificioso da soggetti che, pur non essendo intenzionati all’acquisto, partecipano attivamente alle contrattazioni, mossi dal solo interesse di far ottenere al proprietario, magari parente o amico, la cifra più alta possibile, grazie alla quale potrà far fronte ad un maggior numero di debiti.
Peraltro vi è anche da considerare che, di norma, quando un immobile viene battuto all’asta, non è possibile, per chi è interessato all’acquisto, fare tutte le verifiche sullo stato dell’abitazione che invece possono essere fatte senza difficoltà in un contesto di vendita normale.

La cautela è d’obbligo
Con ciò, ovviamente, non intendo dire che comprare all’asta sia come acquistare ad occhi chiusi, ma semplicemente che l’attenzione, in certi casi, non è mai troppa e che il rischio di ritrovarsi, una volta diventati proprietari, con problemi inaspettati come infiltrazioni, ammaloramenti ecc., o addirittura di scoprire che l’abitazione è occupata e non è immediatamente disponibile all’uso o alla vendita, è sempre dietro l’angolo.
Se dunque negli ultimi mesi vi siete ritrovati a pensare che potrebbe essere venuto il momento di acquistare casa, prima di lasciarvi tentare dalle promesse del “sentito dire” e di mettervi a spulciare tra gli annunci di aste giudiziarie, fermatevi un attimo e provate a chiamare qualche agenzia per verificare cosa offre in quel momento il mercato: le occasioni oggi non mancano e, senza correre rischi, potreste trovare quella che stavate tanto cercando.

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