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La donazione e l’acquisto di immobili donati. Una decisione da prendere con attenzione

Scritto da Ernesto_Rubolino il 10 gennaio 2008
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donaziona_casaSe fatto con superficialità, anche un atto generoso come una donazione può essere fonte di problemi e riservare spiacevoli sorprese

Di fronte all’indisponibilità di alcune banche a concedere un mutuo per l’acquisto di un bene proveniente da donazione, ho ritenuto opportuno utilizzare questo spazio per approfondire l’argomento e informare i lettori sui limiti di questa tipologia di contratti.
Dal 2001, cioè da quando un provvedimento legislativo ha alleggerito il carico fiscale gravante sugli atti di donazione, questo strumento sta vivendo una seconda giovinezza. Una volta eliminato il peso della tassazione, infatti, il numero di immobili ceduti mediante donazione è aumentato significativamente costringendo gli addetti ai lavori a rispolverare la propria preparazione sulle caratteristiche e gli effetti di questo utile istituto giuridico.
Per la stessa ragione è bene che anche gli utenti siano messi nelle condizioni di comprendere in quali occasioni la donazione può sostituire altre forme di cessione ed anche quali siano le precauzioni da prendere qualora si sia in procinto di acquistare un bene proveniente, appunto, da una donazione.

La donazione: cos’è
Come prima cosa è bene precisare che quando si parla di donazione si fa riferimento ad una libera scelta mediante la quale un soggetto (donante) trasmette, a titolo gratuito, mediante atto pubblico, la proprietà di un bene mobile o immobile ad un altro soggetto (donatario). In questo senso si tratta di un contratto attraverso il quale viene data forma e sostanza alla volontà di una persona vivente di remunerare o aiutare le persone a lui care, siano esse parenti o amici, in anticipo rispetto a quello che accadrà con il suo decesso.
Come tutti i contratti, la donazione è tendenzialmente un atto irrevocabile. Ed è proprio nel termine “tendenzialmente” che sta il problema di fondo: sebbene la legge escluda – salvo casi eccezionali – che il donante possa riprendersi quanto generosamente donato, nella realtà le cose non stanno proprio così.

I limiti della donazione
L’aspetto più denso di conseguenze di un atto di donazione risiede infatti nell’essere per legge considerato una sorta di anticipo della successione, cioè del processo mediante il quale, alla morte di un parente, gli eredi divengono proprietari del suo patrimonio.
Sotto questo profilo, quindi, operando in anticipo rispetto all’apertura delle successioni del patrimonio del donante e chiamando in causa i diritti dei suoi eredi, un atto di donazione potrebbe, se non valutato con attenzione, intaccare i diritti spettanti agli eredi da esso eventualmente esclusi.
Per meglio comprendere questo aspetto è bene sapere che la legge italiana pone un limite alla libertà testamentaria di un individuo riservando, al momento del decesso, una parte del suo patrimonio (legittima) ad alcuni congiunti stretti detti legittimari: in buona sostanza il coniuge e i parenti stretti (figli, genitori, nonni e bisnonni). Così facendo il patrimonio di un defunto viene sostanzialmente diviso in due parti, una spettante obbligatoriamente ai legittimari ed una, detta “quota disponibile”, di cui il defunto può disporre a proprio piacimento e quindi lasciare in eredità a chiunque desideri.

Attenzione ai diritti altrui
Da questo meccanismo ne discende che, nel momento in cui si decide di donare un bene a qualcuno, sia esso un parente, un amico o altro, occorre essere certi che attraverso quest’atto non si vada ad intaccare quella quota di patrimonio che, per diritto, spetta ad un altro erede.
Qualora questo accadesse, infatti, l’erede danneggiato potrebbe impugnare la donazione, anche se fatta anni prima, chiedendone l’annullamento per ripristinare la quantità di beni che la normativa prevede sia sua di diritto.
Per tutte queste ragioni, oltre a dover valutare con attenzione l’opportunità di cedere mediante donazione un bene magari ad un figlio, è bene avere molta cautela anche nel considerare l’acquisto di un bene di cui il venditore sia entrato in possesso mediante atto di donazione. L’acquirente di un immobile proveniente da una donazione deve infatti sapere che, qualora la donazione fosse sottoposta a impugnazione, anche il suo diritto di proprietà acquisito legittimamente potrebbe essere messo in discussione e, per questa via, essere obbligato alla restituzione del bene o al versamento di una somma corrispondente al valore del bene stesso.

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