La Regione Lombardia consente il recupero a scopo abitativo dei sottotetti. Cerchiamo di comprendere come
Il nostro, come si sa, è un Paese pieno di contraddizioni. Un Paese in cui, a fronte di un numero consistente di appartamenti vuoti e di una elevatissima percentuale di famiglie proprietarie dell’abitazione in cui vivono (ca. 80%), la casa viene ancora ritenuta una vera e propria emergenza sociale (dati Ispo). A questa emergenza alcune Regioni hanno da tempo cercato di porre rimedio attraverso l’approvazione di norme che consentono il recupero dei sottotetti e dei seminterrati, cioè di tutti quegli spazi normalmente inutilizzati e facilmente convertibili in abitazioni che, soprattutto nei grandi centri urbani, possono rappresentare una risposta rapida e concreta alla crescente richiesta di case.
La Lombardia in prima fila
La prima a intraprendere questa strada è stata, verso la metà degli anni ’90, proprio la Lombardia, seguita a ruota anche da altre Regioni, con un’apposita legge per il recupero a scopo abitativo dei sottotetti e dei seminterrati. Dopo diverse revisioni finalizzate ad aumentare le possibilità di conversione e a regolarizzare i numerosi abusi posti in essere in passato, oggi la materia è regolata dalla Legge Regionale 12/2005 (modificata con Legge 20/2005), che stabilisce i parametri per poter avviare i lavori di ristrutturazione e adattamento (Tabella 1).
Cosa dice la legge
In particolare, la legge stabilisce che il recupero di sottotetti esistenti possa essere effettuato soltanto qualora si tratti di edifici siti ad un’altitudine compresa tra 0 e 600 m., realizzati entro il 31/12/2005, ovvero di richieste di assenso edilizio presentate entro la stessa data. La normativa lombarda, che al pari delle normative vigenti nelle altre Regioni stabilisce le altezze minime e medie e i rapporti aero-illuminanti a garanzia di abitabilità, illuminazione e aerazione dei locali, prevede la possibilità di raggiungere tali parametri anche attraverso modifiche strutturali del tetto (es. innalzamento del punto più alto, o “colmo”, e di quello più basso, o “gronda”).
Uno sguardo ai costi
Quanto ai costi urbanistici, in genere i lavori per il recupero dei sottotetti vengono catalogati come opere di ristrutturazione edilizia per le quali, a seconda dei Comuni, è richiesto il pagamento dei cosiddetti “oneri di urbanizzazione primaria e secondaria”. A differenza di quanto stabilito dalla normativa nazionale, che prevede l’obbligo per le nuove costruzioni di destinare a parcheggio 1 mq. ogni 10 metri cubi di costruzione, in Lombardia tali standard sono previsti soltanto nel caso in cui il sottotetto sia trasformato in unità abitativa autonoma.
Distanze e altri dettagli
Per quanto concerne infine il rispetto delle distanze legali, non è previsto alcun obbligo neanche in caso di sopraelevazione e, in ossequio alla legge 26/1995, è stabilito che le eventuali opere di coibentazione, anche se realizzate mediante costruzione di elementi “sovrastrutturali” (es. intercapedine tra tetto e soffitto), non debbano essere computate nel calcolo della volumetria dell’edificio.
La normativa vale chiaramente anche per le costruzioni site nel Comune di Sesto S. Giovanni (MI), il cui Regolamento Edilizio specifica l’altezza interna netta dei vani sottotetto (non superiore a m 0,60 all’imposta e m 2,50 al colmo) e il rapporto di aeroilluminazione (non superiore al valore di 1/30). Eventuali deroghe potranno essere valutate dagli organi comunali competenti in relazione alla conformazione tipomorfologica dell’edificio.