Se negli ultimi 5 anni avete acquistato un immobile come “prima casa” e ora, per ragioni personali o economiche, siete intenzionati a venderlo, magari per sostituire il mutuo con un più sostenibile affitto o semplicemente perché volete monetizzare l’investimento, fate attenzione: l’operazione potrebbe essere più costosa del previsto. Non tanto perché il mercato immobiliare è ancora lontano dai tassi di crescita di qualche anno fa, quanto piuttosto perché, come previsto dalla normativa vigente, potrebbero venir meno le agevolazioni fiscali di cui avete beneficiato al momento dell’acquisto.

Le riduzioni per la prima casa
Ma andiamo per gradi e cerchiamo di fare un po’ di chiarezza. Come molti sanno, quando si acquista un’abitazione, è possibile, qualora sussistano determinati requisiti, dichiararla come “prima casa” e, in ragione di ciò, ottenere alcuni benefici fiscali riguardanti, in particolare, l’imposta di registro, l’Iva e le imposte ipotecarie e catastali. Nello specifico, per l’acquisto della prima casa è previsto un regime di riduzioni in virtù del quale l’imposta di registro, pari al 7% sul valore dichiarato dell’immobile oggetto di compravendita, scende al 3%, mentre le imposte ipotecarie e catastali, normalmente pari al 2% e all’1%, sono calcolate in misura fissa (168 euro ciascuna). Questo nel caso in cui l’operazione sia conclusa tra privati: qualora infatti l’immobile sia acquistato direttamente dall’azienda costruttrice, l’agevolazione “prima casa” si sostanzia nella riduzione dell’Iva, che passa dal 10% al 4%.

Agevolazioni e requisiti
Ciò che tuttavia troppo spesso sfugge è che la norma identifica puntualmente anche tutta una serie di requisiti necessari per poter beneficiare di dette agevolazioni, alcuni dei quali non si perfezionano all’atto della compravendita ma soltanto con il trascorrere del tempo.
Come espressamente previsto, infatti, l’acquirente di un immobile decade dai benefici “prima casa” qualora, entro 18 mesi dall’acquisto, non trasferisca la residenza nel comune in cui è situato l’immobile, oppure nel caso in cui – e qui sta il punto – entro 5 anni ceda l’abitazione, mediante vendita o donazione, senza riacquistare, entro 12 mesi, altro immobile da adibire a prima casa.

Per evitare problemi… meglio affidarsi a dei professionisti
Tanto in un caso quanto nell’altro, chi ha beneficiato degli sgravi ma ha poi violato tali regole sarà tenuto al versamento della differenza tra le imposte versate in regime agevolato e quelle in regime ordinario, oltre ad una sanzione pari al 30% di quanto dovuto e ai relativi interessi di mora.
Insomma, davvero un bel salasso. Per questo è sempre bene informarsi preventivamente e in modo compiuto sulle norme che regolano una materia complessa come la compravendita immobiliare ed è altrettanto raccomandabile affidarsi sempre a professionisti esperti (agenti immobiliari, notai ecc.) capaci di suggerire, anche in casi straordinari, le soluzioni più in linea con le proprie esigenze.