Negli ultimi mesi si è molto sentito parlare della cosiddetta cedolare secca sugli affitti. Ma di cosa si tratta? E a chi può interessare questo provvedimento introdotto con il decreto attuativo del federalismo comunale?
In estrema sintesi la cedolare secca è un’imposta sostitutiva sui redditi da locazione, un’alternativa che il fisco dà a chi affitta un immobile ad uso abitativo, per pagare le tasse sui canoni percepiti a prescindere dai propri livelli di reddito. Con l’introduzione della cedolare secca, infatti, il locatore, se persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’impresa o della professione, può scegliere, a seconda della convenienza, se optare per il regime tradizionale, che vede le entrate derivanti dall’affitto di uno o più immobili confluire nel reddito complessivo ed essere così assoggettate alle imposte ordinarie (Irpef, relative addizionali sui redditi fondiari, imposta di registro (2%) e imposta di bollo), o se invece scegliere di pagare su di esse un’aliquota unica pari al 21% (o al 19% qualora il contratto sia stipulato a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa), rinunciando però ad applicare eventuali aumenti, ivi compresi gli adeguamenti Istat.
Cedolare secca: quando conviene
Come sempre in questi casi il problema è capire quando conviene scegliere una strada e quando l’altra. Come evidenziato da più parti, il nuovo regime si dimostra vantaggioso soprattutto per le fasce di reddito più alte: per chi guadagna fino a circa 26.000 euro l’anno, infatti, non sussiste alcun tangibile beneficio nell’optare per l’aliquota unica del 21%. Per chi invece dispone di un reddito superiore a 26.000 euro i vantaggi crescono al crescere del reddito.
Bando agli affitti in “nero”
Al di là della scelta è certamente il caso di ricordare che la norma è stata strutturata con il preciso obiettivo di determinare un conflitto d’interessi tra proprietario e inquilino. A quest’ultimo, infatti, la disciplina garantisce diversi vantaggi qualora segnali eventuali irregolarità fiscali compiute dal proprietario dell’immobile, come ad esempio la mancata registrazione del contratto. Il legislatore ha così voluto dare un segnale chiaro e inequivocabile a tutti quei proprietari che affittano “in nero” prevedendo, nel caso di mancata o inferiore dichiarazione dei redditi derivanti da canoni di affitto, di mancata registrazione del contratto o di stipula di contratti di comodato fittizi, una serie di pesanti sanzioni, che vanno dal 200 al 400% delle imposte non versate, cui deve sommarsi anche una serie di conseguenze tutt’altro che trascurabili. Qualora infatti, in presenza di un contratto di affitto non registrato, sia l’inquilino stesso a provvedere a tale adempimento, da quel momento il proprietario sarà costretto a garantirgli un contratto di locazione standard della durata di 4 anni (con diritto di rinnovo per altri 4) ad un canone di affitto ricalcolato e pari al triplo della rendita catastale, che significa un affitto che ammonta a circa un terzo di quelli di mercato.
Se dunque siete intenzionati ad affittare un immobile di proprietà, il consiglio è quello di muoversi avendo ben chiare tutte le norme che regolano la materia,e qualora vogliate essere certi di quel che state facendo, di affidarsi all’assistenza di un professionista del settore o di un’agenzia immobiliare.
